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시스원 2014. 2. 23. 20:04

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채무가 많아서 경매가 개시하기 직전에 저렴하게 내놓은 시골집이며, 현재는 공실입니다.

바로 입주가 가능합니다. 경기도 광주시 퇴촌면에 있는 급처분 싼땅 급매물 시골집입니다. 집은 얼마전까지 거주하여서 손볼것이 거의 없고, 텃밭겸 농지에는 약간의 채소가 있습니다. 투자용으로 매입하셔도 좋은 물건입니다

경기도 광주시 퇴촌면 경매직전 급매물로 저렴한 반값시골땅 반값시골집 매물-5000만원

전원생활을 하던 중 여러가지 개인적인 상황으로, 다시 도시로 돌아가면서 헐값에 내놓은 매물입니다.

자료상으로 보아서 투자금은 커녕 손해를 많이 보고 가는 상태입니다.

특별한 관심을 가져보시면 좋을것 같습니다.

전원생활을 하시려는 분이나, 아니면 투자목적을 가지고 시골땅,시골집,전원주택을 매매 하시는 분들에게

도움이 되는 정보입니다.

[경매직전 농가빈집] 경기도 광주 퇴촌면 농가빈집... 평당20만원 250평

경기도 광주시 퇴촌면 농가빈집 ,, 주변시세 40만원 --현재 본인 은행 빚이 과다한 관계로 채무승계로 이전할수 있는 급처분 매물입니다.

2도로접, 계획관리지역 인 농가이며, 개축이나 증축이 가능하고, 대출은 조금 추가할수 있는 상황입니다

현재 주말농장 농가로 이용중입니다.

융자 5000 만원 채무승계하시고 그냥 명의이전 하고, 차후 매매해서 수익을 올리거나 그냥 입주해도 될만한

매물입니다

텃밭겸 농지 300평은 현제 융자가 3000만원이 있는데

이 텃밭도 은행빚 3000만원 승계하고 이전이 가능합니다

(참고로 자기돈 없이 가져갈 수 있는 경우입니다)

여기에 대한 상세한 자료와 지번 주소등은 , 소유자가 공개적인 노출을 극도로 꺼리는 상황이라서

소유자가 관계하는 [급매물과 반값매매]카페 http://cafe.daum.net/kan1009 에 있습니다.

참고 바랍니다.

채무과다로 상황이 힘들어서 나온 채무승계 급처분 매물입니다.

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급매물 농지와 임야는 항상 널려 있는 것이 아니다.

농지는 농업진흥지역이라도 무방하며, 임야는 공익용산지만 아니라면 충분히 개발 활용할 수 있다. 임야 중에서 임업용산지는 원래 농림어업인을 위한 것이므로 귀농자가 굳이 관리지역을 살 필요는 없을 것이다.

어차피 농업인이 되는 것이므로 그만큼 선택의 폭이 커진 것이다.
지역과 입지가 좋고, 값도 적당한 그런 곳을 고르면 되는 것이다.

농사나 화훼, 양초재배, 축산 임업경영 등을 위하여는 이처럼 웬만한 땅도 좋겠지만, 내가 살 농가주택을 짓거나, 민박 혹은 펜션을 할 요량이라면 그런 목적의 땅에 대해서만은 사전에 건축허가가 나는 지를 잘 보고 선택할 일이다.

농가주택 신축을 위한 건축허가와 건축신고의 심사기준

농가주택이나 공장 창고 등 건물을 짓는데 있어서 가장 먼저 검토해야 하는 것으로는 소유권 등 토지사용권과 더불어 지목과 용도지역을 들 수 있다. 다음에 진입도로 요건 충족과 더불어 개별법 특별법 상의 규제 여부를 살펴보아야 한다.
그리고 이러한 것들은 건축법상 건축행위 시 내는 건축허가서와 건축신고서의 심사기준이 되는 것이다.

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토지사용권은 소유권이 일반적이겠지만, 지상권 전세권 등이 있다거나 토지사용승락서를 첨부한 임대차(유상)나 사용대차(무상)권으로도 가능하다. 그러나 토지에 관한 아무런 권리가 없는 경우에는, 남의 땅에 함부로 건축을 할 수 없는 것이다.

지목은 우선 그 땅이 집을 지을 수 있는 상태인가를 보아야 하며, 건축법상에서는 이를 대지라고 한다. 그러나 이 대지의 개념은 지적관련법 상 28개 지목의 하나인 대지와는 다른 의미다. 건축물은 지목상 대지 뿐 아니라 잡종지나 공장용지 창고용지 종교용지에도 지을 수 있는 것이다.

만일 지목이 대지나 잡종지라면 바로 집을 지을 수 있겠지만, 농지나 임야라면 그 상태로 는 그냥 지을 수는 없고, 반드시 농지전용이나 산지전용 등 전용절차를 밟아 지목변경을 해야만 건축행위를 할 수 있다.

용도지역에서는 그 땅에 지을 수 있는 건축물의 종류, 즉 개발가능행위를 검토할 수 있다. 어느 땅에 음식점이나 여관 모텔을 지을 수 있는지를 알려면 용도지역을 보면 된다. 그리고 그 땅에 얼마만큼 건축면적에 몇 층을 올릴 수 있느냐는 것도 알 수 있는데, 이것이 바로 건폐율과 용적율에 관한 것이다.

그리고 집을 짓기 위하여는 진입도로가 확보되어 있는지를 반드시 검토하여 할 것이다. 건축법상 집을 짓기 위한 요건으로의 진입도로는 지적도상 도로이어야 하므로, 토지이용계획확인서 상 지적도에 표시된 도로에 접힌 땅을 선택하여야 한다.

만일 현재 길이 없는 맹지라면, 진입도로 부분의 토지를 사던지, 토지소유자의 토지(도로)사용승락서를 받아 길을 내던지 하여, 반드시 폭 2m 이상의 도로를 확보하여야 한다. (건축법상 원칙은 폭 4m 이상의 도로에 2m 이상 접할 것이 필요하나, 시골 읍면지역의 막다른 길은 완화되고 있음)

축사 신축을 위한 농지 임야 선별 요령

귀농을 하는 경우 농촌에서 할 수 있는 사업으로 화훼, 육림과 더불어 양돈, 목축, 양계 등 가축사육을 계획하시는 분이 많다, 이런 경우 필수적인 것이 양계장이니 축사의 신축문제일 것이다. 우선 축사를 신축할 수 있는 땅으로는 농지와 임야를 들 수 있다.

농지의 경우에는 지금 지목변경 없이도 바로 축사신축이 허용된다,

2007년 농지법 개정 이전에 전, 답 등 농지에 축사를 지으려면 목장용지로의 지목변경을 수반하는 농지전용절차를 밟아야 했지만, 농지법이 개정되어 지금은 지목변경 없이도 바로 축사를 신축할 수 있다.그러나 임야의 경우에는 산지전용허가(신고)를 받아서, 축사를 신축하여야 한다.

그러나 농지라고 하여 바로 축사를 지을 수 있는 것은 아니다.식수 등 수질환경을 보존하기 위하여 일정 두수 이상의 축산업을 하려면, 축산폐수의 처리를 위한 별도의 배축시설을 의무적으로 설치하여야 한다. 그리고 이러한 축산폐수처리시설을 할 수 있는 지역과 없는 지역을 특별용도지역으로 제한하고 있다. 즉 축사를 설치할 수 없는 지역이 따로 있는 것이다.

이처럼 가축분뇨로 인한 수질오염을 막기 위하여 지자체가 지정하는 일정한 지역을 가축사육제한구역이라고 하며, 이 지역에서는 축사신축이 제한되고, 일정 면적 이상의 축사를 신축하려는 경우에는 가축분뇨 폐수배출시설을 하여야 만 축사를 지을 수 있다.

가축사육제한구역은 수도권에서는 양평, 여주, 이천 등 자연보전권역과 임진강 중류지역 등에 널리 지정되어 있다. 금강 상 중류와 대청호 주변에도 있다. 가축사육제한구역인지 여부는 토지이용규제확인서를 통하여 확인할 수 있다.

지목과 용도지역의 확인방법

어떤 땅을 중개로 소개받았을 때다 경매로 취득할 때, 과연 이 땅에 내가 원하는 농가주택이나 공장 창고 등 건축을 할 수 있는지 여부를 알려면 토지등기부등본과 토지이용계획확인서를 떼어 보면 알 수 있다.

먼저 토지등기부등본은 지번만 정확히 알면 대법원인터넷등기소에 실명으로 들어 가 500원만 내면 열람 및 프린팅을 할 수 있다. 갑(甲)구에서 소유자 주소 성명과 경매진행이나 압류여부를 확인할 수 있다. 을(乙)구에서는 저당권과 지상권 전세권 지역권 등을 확인할 수 있다.

토지이용계획확인서는 국토해양부 온나라(onnara) 사이트에 들어가 지번으로 토지이용계획 열람을 하면 나온다. 토지이용계획확인서에는 해당 토지의 소재지 지번 지목 면적 개별공시지가 등 기본사항과 함께, 일반 및 개별 용도지역규제와 토지거래허가구역 여부도 나온다.지적도도 함께 나온댜.

그러나 해당 토지의 건폐율과 용적율에 관한 것은 별도로 그 지역 (지방자치단체)의 건축조례를 찾아 들어가 보아야 정확하게 알 수 있다.

건축조례를 찾는 방법

지방자치단체의 건축조례를 찾는 방법은 두 가지가 있다.

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첫째는 해당 시 군의 홈페이지로 들어가 법령정보를 찾아 들어가는 방법으로 가장 쉬운 방법이다. 그러나 구(區)나 군(郡)의 경우에는 예외가 있다.구(區)의 경우에는 특별시(서울)나 광역시(인천 대전 대구 부산 광주 울산)의 조례를 보아야 한다. 예컨대 서울시 은평구는 서울특별시 조례를 보아야 한다. 또 인구 50만명 이상의 특례시에는 비자치단체 구(區)가 있는 데, 이 경우에는 관할시의 홈페이지로 들어간다. 일산동구나 덕양구는 고양시로, 분당구는 성남시로 들어가야 하는 것이다.광역시 내에 있는 군(郡)은 소속 광역시의 조례를 보아야 한다. 예컨대 강화군 옹진군(인천), 달성군(대구), 기장군(부산) 등의 경우가 그러하다.

철도공무원인 이○○(48)씨는 요즈음 전원주택에 대한 관심이 부쩍 늘었다. 일단 도심 부동산의 가격이 많이 올라 있는데다 관심 있는 수도권 주변에서 가격이 바닥을 친 초급매물이 늘고 있다는 말에 솔깃한 것이다. 게다가 시골 출신인 이 씨는 나이가 들면서 고향에 대한 향수에 가끔 젖어들기도 했다.

전원주택 투자를 고민하던 이 씨는 얼마 전 경기도의 한 지역에 있는 한 주택을 답사하고 왔다. 주 5일 근무제 정착으로 한결 시간이 많아질 것으로 예상한 그가 여가활용을 위해 본격적인 매입을 서둘러보려 한 것이다. 답사 한 주택은 올 초 3억5000만원에 매입하려 했던 대지 460㎡에 건물 85㎡짜리 매물인데 다시 중개업자에게 연락이 와 찾아가보니 올 초보다 크게 가격이 낮춰진 2억6000만 원으로 나와 있는 것이 아닌가.

주인을 만나 다시 가격을 낮춰 매물로 내놓은 이유를 알아보니 대출을 안고 매입한 주택이어서 이자부담만 한 달에 70만 원에 달해 갖고 있을수록 손해라며 급하게 처분하려한다고 했다. 2년 전 주인이 매입할 때만 해도 거래되는 시세는 4억 원이었는데 지금은 턱 없이 낮은 값에 매물로 내놓아도 사려고 하는 사람이 없다는 것이다. 이제는 서둘러 처분해 사업자금으로 활용해야 겠다며 매입을 부탁한다며 사정했단다

이렇듯 전원주택 시장에는 경기침체와 맞물러 대출 많이 낀 전원주택들이 이자부담 때문이라도 서둘러 매각하려는 매물들이 흔해졌다. 전원생활의 낭만을 접고 서둘러 되팔려는 급매물은 중개업소에 꾸준히 나오고 있다. 또 전원주택 개발사업자들이 팔지 못해 20~30% 땡처리 용으로 나온 매물에서부터 시세보다 30~40% 싸게 입찰에 부쳐지는 경매와 공매물들이 늘고 있다. 어려운 시기를 맞아 환금성이 떨어지는 전원주택을 값싸게 매입하는 기회가 넓어진 셈이다.

가격이 싸진 전원주택 시장을 비관적으로 봐라볼 필요는 없다. 최근 농지법 개정과 레저 붐과 함께 주 5일 근무제 정착으로 전원주택 투자는 멀리 봤을 때 오히려 투자적기이다. 주 5일제 탓에 부동산 ･ 레저시장이 점점 수도권과 지방으로 넓어져 주말과 전원 관련 산업이 갈수록 커질 것으로 보이고 있기 때문이다.

경기침체에도 불구하고 가족 나들이는 꾸준해 경기의 변동에 영향이 미미한 상품으로 여겨지고 있다. 또 어려운 경기영향 탓에 당분간 초급매물 전원주택의 공급이 늘어 불경기를 이용해 미리 전원주택으로의 이주를 원하는 실속 수요가 늘어나고 있어 향후 2년 내외 기간 안에 수요도 늘어날 전망이다.

하지만 서서히 환경이 바뀌고 있다. 현재 전원주택 매물은 일부 자산가만이 찾는 주택이 아니다. 수도권 일대에서 중개업소 거래현장에 있다 보면 가격만 충분히 낮게 형성돼 있다면 급매가격으로 매입하려는 수요가 얼마든지 있다. 초급매물은 재빨리 팔려 나가는 모습을 보이고 있다. 그러나 아직 수요는 많지 않은 탓에 매수자 위주로 거래가 이루어지고 있다.

전원주택의 경우 값싸고 매물이 풍부한 시기는 비수기로 꼽는 겨울이다. 투자자들의 발길이 뜸한 시기를 노려 여러 매물을 비교한 후에 투자하면 값싸고 투자가치 높은 전원주택의 주인이 될 수 있다.

소위 수도권 인기지역인 경기도 용인 ․ 광주 ․ 양평지역 개발택지의 경우 평당 80~150만 원선에 거래가 이루어지고 있다. 용인 ․ 수지 일대가 80~150만 원, 용인 양지와 광주는 60~120만 원, 양평 30~100만원, 여주 20~50만 원선이다. 덩어리가 큰 필지거나 대출 많이 받은 초급매물의 경우는 거래 시세의 20~30% 안팎, 경매와 공매는 30~40% 값싸게 매입할 수 있다.

전원주택을 단순히 주말주택으로 매입한다면 몰라도 실거주 및 투자수익을 고려하며 투자를 접근한다면 테마형 상품으로도 개발이 가능하다.

현재 가격이 크게 하락한 펜션형 전원주택이나 민박을 겸한 전원주택, 카페형 전원주택 등이 관심을 끌고 있는 상품유형인데 올 하반기 들어 중개업소에는 급매물이 많이 공급되고 있다. 팜스테이와 같이 시골을 체험할 수 있는 상품이 레저를 겸할 수 있는 테마형 전원주택, 소규모 임대 전원주택이다.

펜션의 경우 테마형으로 개발한 상품은 다양하다. 건물 전체를 독채로 빌려주는 형태로 고급스러움, 편리함, 안락함을 느낄 수 있고 가족 단위나 단체 여행객이 사용하기에 알맞은 별장형 펜션에서부터 가족이나 이웃끼리 과일, 채소를 가꾸고 거두는 수확의 기쁨을 느낄 수 있는 체험형 펜션인 농원형 펜션이 요즘은 기본이다.

이외에도 카페나 식당과 펜션이 결합된 형태로써 독특한 음식의 맛을 마케팅 전략으로 이용하여 더블의 수익을 올릴 수 있는 카페형과 레저 활동을 즐기는 고객이 주로 사용하는 유형으로 스키장, 낚시터, 등산코스, 골프장, MTB, 래프팅, 서바이벌게임, 하이킹코스를 이용하게 만든 레저형, 운영자가 시인, 화가, 예술가, 혹은 취미 이상의 예술적 재능이 있어 시 낭독, 도자기 공예, 갤러리, 판화, 조각, 서예, 영화감상, 별자리 관찰 등 다양하고 인상 깊은 문화적 체험을 즐길 수 있게 만든 테마형 펜션까지 다양하다.

실제 유원지나 관광지 인근에 값싸게 나온 전원주택을 매입, 민박을 운영해 짭짤한 수익을 올리는 경우가 많아졌다. 적은 돈을 들여 투자한 후에 고정수입이 생기는 전원주택이라는 틈새시장을 발굴해 낸 것이다. 비수기 때는 주인이 별장으로 사용하다가 성수기에 임대를 놓아 높은 수익을 내는 전원주택으로 만듦으로써 창출하고 있다.

이밖에 스키장이나 하계 휴양지로 사람 왕래가 많은 지역인 경우 투자 금액의 20%에 가까운 임대용 부동산도 주목받고 있다. 다만 테마형 상품은 대부분 서울에서 그리 멀지 않은 곳에 위치하고 주위에 휴양지를 끼고 있어 레저 활동이 활발한 지역이라야 가능한 사업이라는 단점이 있으므로 이를 감안한 투자가 이뤄져야 투자에 성공할 수 있다.

‘웰빙’이란 말로 압축되는 새로운 라이프스타일 등장과 그린벨트 해제, 고속도로 개통, 농지취득 완화조치 등 수도권 토지 시장을 부추기는 재료가 겹치면서 수익형 전원주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 2009년 개통 예정인 서울~춘천간 민자 고속도로 주변과 수도권 광역교통망이 구축되는 용인 ․ 문산 ․ 평택 ․ 화성 등지 주변의 민박형 전원주택 투자는 다른 사람들보다 한발 앞서 투자에 나서는 것이 좋다.